В соответствии со ст. 359 ГК РФ, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

         В соответствии со сложившейся судебной практикой кредитор (арендодатель) вправе удержать вещь, принадлежащую должнику (арендатору) не только на праве собственности, но и на ином законном основании, в том числе по праву аренды.

 Таким образом, совершенно однозначно, что арендодатель по договору аренды недвижимого имущества вправе воспользоваться предоставленным ему законом правом удержания в отношении нежилого помещения, являющегося объектом договора аренды, как то приостановить допуск работников и посетителей арендатора в арендуемые помещения при просрочке внесения арендатором оплаты по договору, врезать новый замок, и не предоставить новые ключи арендатору, опечатать помещение.

На основании закрепленных в отдельных судебных решениях позиций можно сформулировать следующий примерный перечень требований и ограничений применительно к удержанию недвижимого имущества:

- кредитор должен доказать законность владения удерживаемым недвижимым имуществом. При этом удержание не может быть следствием захвата недвижимого имущества;

- кредитор не вправе использовать удерживаемое недвижимое имущество для своих целей (то есть не вправе сдавать в аренду другим арендаторам, использовать для размещения своих сотрудников и иным образом);

- стоимость удерживаемого недвижимого имущества должна быть соразмерна обеспечиваемому обязательству (например, при просрочке уплаты арендных платежей на срок два и более месяца).

В отношении движимого имущества, используемого арендатором при осуществлении предпринимательской деятельности, объектом удержания может лишь быть имущество:

- находящееся в собственности арендатора, но которым арендодатель владеет на законных основаниях (переданное ему в залог, денежные средства, переданные в качестве обеспечительного платежа и т.д.);

- объектом удержания могут быть лишь вещи, принадлежащие на праве собственности арендатору, являющемуся ИП или юридическим лицом и используемые им в предпринимательской деятельности и не могут быть вещи, принадлежащие гражданину и не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (не только безусловно его личные вещи, но и напр: личный автомобиль, личная офисная техника, средства связи и т.д);

- объектом удержания не могут быть вещи, хотя и принадлежащие на праве собственности арендатору, являющемуся ИП или юридическим лицом и используемые им в предпринимательской деятельности, но хранящие конфиденциальную информацию в отношении арендатора, разглашение которой может привести к ущербу для его деловой репутации, различные ноу-хау, объекты авторского права, а также средства, обрабатывающие информацию о персональных данных работников арендатора, поскольку третьи лица, категорически не  имеют доступ к данной информации. Фактически это ЭВМ и иные средства.

Таким образом, в связи с вышеуказанным реально реализовать право удержания лишь в отношении недвижимого имущества, т.е. нежилого помещения по договору аренды.

 Однако при этом возникает требующий своего разрешения вопрос относительно того, каким образом, вещи арендатора, хранящиеся в арендуемом помещении будут ему переданы и каким образом можно избежать обращения арендатора в полицию с обвинением в краже или незаконном изъятии личных вещей.

 Самый лучший способ – чтобы данные вещи забрал сам арендатор, при этом расписался в акте об удержании и опечатывании помещения.

Фактически данный вариант крайне маловероятен.

С требованием о признании законным удержания недвижимого имущества можно обратиться в суд одновременно с иском о взыскании задолженности по арендной плате (до его фактического удержания, но после переговоров с арендатором, при его несогласии на удержание в добровольном порядке), однако данный порядок требует больших затрат времени.

Считаю более рациональным внесение соответствующих изменений в договора аренды нежилых помещений, а именно – предусмотреть право арендодателя приостановить допуск работников и посетителей арендатора в арендуемые помещения при просрочке внесения арендатором оплаты по договору свыше двух месяцев, врезать новый замок, и не предоставить новые ключи арендатору, опечатать и запретить арендатору использовать помещение до момента погашения задолженности по арендной плате.

Более подробно можно прочитать здесь: Право на удержание может быть использовано кредитором в качестве меры оперативного одностороннего воздействия при невыполнении (ненадлежащем выполнении) должником своих обязательств. Удержание, в отличие от некоторых других способов обеспечения исполнения обязательств (например, поручительства, банковской гарантии), имеет внедоговорное основание, т.е. его применение не обусловлено закреплением права на удержание в каких-либо договорах, соглашениях между кредитором и должником. Хотя допускается возможность согласования между кредитором и должником дополнительной регламентации оснований, порядка и последствий удержания, равно как и исключение права удержания - это следует из положений п. 3 ст. 359 ГК РФ. Так, например, по одному из дел суд признал законным предусмотренное сторонами в договоре аренды право арендодателя на удержание (в виде приостановления допуска работников и посетителей арендатора в арендуемые помещения) при просрочке внесения арендатором оплаты по договору (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2010 г. по делу N А32-3721/2010).

Из буквального толкования ст. 359 ГК РФ следует, что удерживаемая кредитором вещь не обязательно должна принадлежать должнику именно на праве собственности (в указанной статье говорится о вещи, "подлежащей передаче должнику либо лицу, указанному должником", а это может быть обусловлено, например, и правом аренды или правом безвозмездного пользования, и правом хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 6 декабря 2005 г. N Ф08-5460/2005 по делу N А53-22384/2004-15 указал: по смыслу ст. 359 ГК РФ удержание как способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью. Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст. 360 ГК РФ, поскольку право удержания в этом случае не преобразуется в право залога, а лишь является специальным приемом юридической техники путем применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества.

Анализ судебной практики свидетельствует, что суды, не отрицая саму допустимость удержания недвижимого имущества, тем не менее формулируют применительно к такому удержанию целый ряд ограничений и требований.

Так, в рамках одного из дел истец обратился в суд с иском о признании права на удержание административного здания, мотивируя свои требования тем, что ранее заключенная сделка по продаже данного здания была признана недействительной и суд применил последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции; поскольку продавец по этой недействительной сделке не исполнил решение суда в части возврата денежных средств (покупной стоимости здания), истец (покупатель по недействительной сделке) имеет право на удержание административного здания до момента исполнения обязательств по возврату денежных средств. Однако судебные инстанции в этой ситуации отказали в признании права на удержание, указав, что истец не доказал законности владения удерживаемым спорным административным зданием (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г. по делу N Ф04-7536/2004(5710-А81-9)).

В целом ряде решений суды отказали арендатору в праве на удержание арендованного недвижимого имущества после прекращения договора аренды в обеспечение исполнения обязательств арендодателя, указав, что обязанность арендатора освободить арендуемое имущество после прекращения договора аренды императивно установлена ст. 622 ГК РФ, в связи с чем удержание имущества в этом случае является незаконным (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 сентября 2008 г. N Ф03-А73/08-1/3352, Постановления ФАС Московского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А40-58586/05-77-528, от 28 сентября 2011 г. по делу N А40-132796/10-40-813).

В другом случае общество удерживало нежилые помещения и земельный участок в обеспечение исполнения обязательств собственников данных объектов по оплате задолженности по договору подряда. Суд отказал обществу в праве на удержание, указав следующее:

- общество не удерживает имущество, а фактически использует его в своей производственной деятельности;

- имеющаяся у собственников недвижимости задолженность перед обществом, связанная с оплатой работ по договору подряда, явно несоразмерна со стоимостью истребуемого (удерживаемого) имущества. Действия по удержанию имущества, стоимость которого явно несоразмерна требованиям кредитора, не соответствуют назначению права удержания и являются злоупотреблением правом. В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этих требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2007 г. по делу N А63-18397/2006-597/07-С1).

Следует также учитывать общую позицию, высказанную Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66, согласно которой право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Таким образом, на основании закрепленных в отдельных судебных решениях позиций можно сформулировать следующий примерный перечень требований и ограничений применительно к удержанию недвижимого имущества:

- кредитор должен доказать законность владения удерживаемым недвижимым имуществом. При этом удержание не может быть следствием захвата недвижимого имущества;

- кредитор не вправе удерживать недвижимое имущество после прекращения договора аренды в обеспечение исполнения каких-либо обязательств арендодателя, поскольку это противоречит установленной в ст. 622 ГК РФ императивной обязанности по возврату арендуемого имущества;

- кредитор не вправе использовать удерживаемое недвижимое имущество для своих целей;

- стоимость удерживаемого недвижимого имущества должна быть соразмерна обеспечиваемому обязательству (хотя очевидно, что требование соразмерности в данном случае является в полной мере оценочным понятием, критерии которого вряд ли можно установить с достаточной степенью определенности).

Как видим, не отрицая само право на удержание недвижимого имущества, судебные органы в значительной степени ограничили возможность реализации данного права.

Право на удержание недвижимого имущества имеет еще один проблемный аспект.

Удержание недвижимого имущества следует рассматривать как его обременение, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ предполагает обязательную государственную регистрацию данного обременения в соответствующем государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время ни сам ГК РФ, ни специальные нормативные акты о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержат правового механизма регистрации удержания как обременения недвижимого имущества.

В связи с этим возникает немаловажный с теоретической и практической точки зрения вопрос: необходимо ли регистрировать удержание недвижимого имущества (в качестве обременения) и если необходимо, то в соответствии с каким нормативным порядком?

Этот неурегулированный до настоящего времени вопрос также является потенциальным препятствием для реализации права на удержание.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что удержание недвижимого имущества допускается положениями ст. 359, 360 ГК РФ. Однако, ввиду лаконичности указанных статей, практические аспекты реализации права на удержание недвижимого имущества оказались неурегулированными. Более того, непроработанность ст. 359, 360 ГК РФ породила целый ряд судебных позиций, предъявляющих множество требований и ограничений в отношении права на удержание недвижимого имущества, которые фактически полностью "блокируют" возможность реализации данного права.

Также считаю необходимым предусмотреть в договоре аренды гарантийный (обеспечительный) платеж - сумму, уплачиваемую арендатором арендодателю в качестве гарантии надлежащего исполнения договора. Гарантийный платеж признается в судебной практике способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ. В первую очередь гарантийный платеж призван обеспечить исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы. Гарантийный платеж можно установить также в целях обеспечения исполнения арендатором следующих условий договора:

- о возврате имущества при прекращении договора;

- о внесении иных платежей, предусмотренных договором;

- о содержании имущества в исправном состоянии.

Для согласования условия об обеспечительном платеже в договоре следует предусмотреть:

- условия внесения арендатором обеспечительного платежа;

- условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается арендатору (удерживается арендодателем);

- условия, при которых обеспечительный платеж возвращается арендатору.

Кроме того, в договоре следует определить судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок, а также при смене собственника арендованного имущества.

Более подробно можно прочитать здесь:  В настоящее время обеспечительный платеж законодательно не урегулирован, поэтому в судебной практике существует несколько решений проблемы его возврата. На примере договора аренды (удержание обеспечительного платежа при расторжении договора ввиду ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы) можно выявить следующие подходы в судебной практике (приведены в Определении ВАС РФ от 12.11.2010 N ВАС-15123/10 по делу N А40-24384/10-85-140).

1. Наличие у арендатора на момент расторжения договора задолженности по внесению арендной платы не является основанием для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа, если в договоре предусматривается неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей (Постановления ФАС Московского округа от 15.10.2010 N КГ-А40/11380-10 по делу N А40-24384/10-85-140, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А56-8980/2009).

2. Если договором четко определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, его удержание при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора в случае просрочки оплаты аренды не противоречит Гражданскому кодексу РФ (Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10 по делу N А40-104629/09-89-711, ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010).

3. Судьба обеспечительного платежа зависит от исполнения обязательств по договору. Если договор расторгается по инициативе арендатора, обеспечительный платеж арендатору не возвращается (Постановления ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10 по делу N А40-55821/09-82-292, ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу N А32-9172/2010).

Текст договора аренды с данными условиями можно скачать в разделе мои документы.